El día 22 de abril ha tenido lugar la publicación del Real Decreto – Ley 15/2020, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, que contiene diferentes paquetes de medidas: para reducir los costes operativos de PYMES y autónomos; para reforzar la financiación empresarial; medidas fiscales; medidas para facilitar el ajuste de la economía y proteger el empleo; y medidas de protección a los ciudadanos.

En éste artículo nos vamos a centrar a desglosar la normativa referente al primer bloque de medidas, y concretamente al arrendamiento para uso distinto de la vivienda (Art. 1-5), dirigida a autónomos y PYMES arrendatarias.

La regulación hace una doble diferenciación entre arrendamientos para uso distinto de vivienda con grandes tenedores, y otros arrendamientos para uso distinto de la vivienda.

 

Arrendamientos para uso distinto de vivienda con grandes tenedores.

La Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, en su artículo 3 considera el arrendamiento para uso distinto de vivienda como aquel que recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario (vivienda, mobiliario, trasteros, plazas de garaje y cualquier otra dependencia, espacio arrendado o servicio cedido como accesorio de la finca por el mismo arrendador).

Tendrán la consideración de arrendamiento para uso distinto de la vivienda los que se celebren por temporadas y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente.

Una vez diferenciamos el tipo de arrendamiento al que van dirigidos éstas medidas, el Real Decreto Ley recoge que la persona arrendataria, ya sea física o jurídica, de un contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda de los ya vistos, podrá solicitar una moratoria en el pago de la renta, cuando el arrendador sea:

– Una empresa o entidad pública de vivienda.
– O un gran tenedor, entendiéndose como tal la persona física o jurídica titular:
+ De mas de 10 inmuebles urbanos (excluyendo garajes, trasteros).
+ O de superficies construidas de mas de 1500m2.

La mencionada moratoria se deberá solicitar en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del Real Decreto Ley (hasta el 23 de mayo).

El arrendador tiene que aceptar la moratoria solicitada, salvo que se haya alcanzado un acuerdo previo entre las partes respecto a la moratoria o a una reducción de la renta.

La moratoria en el pago de la renta se aplicará de manera automática y afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas y a las siguientes mensualidades que podrán prorrogarse una a una, hasta un máximo de 4 mensualidades, si el plazo dado fuera insuficiente en relación con el impacto sufrido por el solicitante y provocado por el COVID- 19.

La moratoria implicará que el pago de la renta se aplazará sin ningún tipo de penalización, ni devengo de intereses a partir de la siguiente mensualidad de renta, y se hará mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años.

Ej: Renta de 500€/mes aplazada durante 3 meses, genera una deuda de 1500€. El arrendador deberá pagar en 24 meses posteriores además de la renta de cada mes 62,50€/mes en concepto de rentas aplazadas.

El pago se reanudará una vez se levante el estado de alarma, o a partir de la finalización del plazo ampliable (máximo 4 meses), y se hará mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de 2 años, y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o sus prórrogas.

Ej: Renta de 500€/mes aplazada durante 3 meses, genera una deuda de 1500€, con contrato de arrendamiento de 12 meses de duración. El arrendatario deberá pagar en esos 12 meses, la renta vigente y 125€/mes en concepto de rentas aplazadas.

La norma prevee que las partes puedan disponer con libertad de la fianza obligatoria prestada en la celebración del contrato, imputándola en su totalidad o en parte a las rentas aplazadas.
Si se hiciera uso de ésta posibilidad, el arrendatario deberá reponer el importe de la fianza dispuesto en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo, o en caso de que el contrato de arrendamiento tuviera menor vigencia, en el tiempo que le reste de vigencia al mismo.

 

Otros arrendamientos para uso distinto del de vivienda.

Éste apartado regula los casos en los que el arrendatario tenga el mismo tipo de contratos de los ya reseñados, pero en éste caso el arrendatario con el que se celebra el contrato no es ni empresa o entidad pública de vivienda, ni un gran tenedor.

Igualmente, éste arrendatario tendrá un mes desde la entrada en vigor del Real Decreto Ley para solicitar del arrendador el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, siempre que, igual que en el primer supuesto, con anterioridad no se hubiera pactado entre las partes un aplazamiento o rebaja de la renta.

En cuanto a la disposición de la fianza para pago de las rentas, la norma recoge la misma posibilidad que para el primer supuesto, es decir, que las partes pueden disponer de la misma en las mismas condiciones ya recogidas en el caso anterior.

 

Requisitos.

Para poder solicitar la moratoria de alquiler se deben cumplir unos requisitos diferenciando según quien desarrolle la actividad económica en el inmueble:

  • Actividad económica desarrollada por el autónomo:
    • Deberá estar afiliado y en situación de alta en el momento de la declaración del estado de alarma (14 de marzo).
    • Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto Ley de 14 de marzo por el que se decretaba el estado de alarma o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas.
    • Si la actividad no se ve directamente suspendida, deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en al menos un 75%, en relación a la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
  • Actividad económica desarrollada por una PYME:
    • Que no se superen los límites establecidos en el art. 257.1 del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital.
      • Que el total de las partidas del activo no supere los cuatro millones de euros.
      • Que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los ocho millones de euros.
      • Que el número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a cincuenta.
    • Que su actividad se encuentre suspendida por el Real Decreto Ley que declara el estado de alarma o por órdenes dictadas por autoridad competente.
    • No viéndose directamente suspendida su actividad por la declaración del estado de alarma, deberá acreditar una reducción de su facturación de mes natural anterior al que solicita el aplazamiento en al menos un 75%, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

¿Cómo se acreditan éstos requisitos?

  • La reducción de la actividad:
    • Inicialmente mediante la presentación de una declaración responsable en la que mediante información contable, ingresos y gastos, se haga constar la reducción de la facturación en los mínimos ya reflejados.
    • Sólo a requerimiento del arrendador, el arrendatario tendrá que mostrarle sus libros contables.
  • La suspensión de la actividad:
    • Mediante Certificado expedido por la AEAT o el órgano competente de la Comunidad Autónoma sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.

Consecuencias de la indebida aplicación de la moratoria.

Si un arrendatario se beneficia de la moratoria del alquiler sin reunir los requisitos reflejados, serán responsables de los daños y perjuicios que hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de las medidas, sin perjuicio de otro tipo de responsabilidades.

 

Artículo elaborado por Carmen María Gómez Morales.
Abogada de Cardador & Marín Abogados.