Desde la entrada en vigor del RDL 8/2020 de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19, muchas dudas han surgido respecto a las mismas.

Una de las medidas que todos esperaban era la moratoria para el pago de hipotecas, por eso en el presente artículo vamos a desgranar su regulación para que nos quede claro bajo que premisas un consumidor se puede acoger a ella.

De forma sintetizada podemos decir que, es una medida prevista para consumidores vulnerables economicamente hablando que a causa del COVID-19 tengan problemas para el pago de la hipoteca de su vivienda habitual.

¿Cuando se considera que existe vulnerabilidad económica?

Para que se entienda que un consumidor está en situación de vulnerabilidad económica,

  • Deberá cumplir alguna de las siguientes condiciones:
    • Estar en situación de desempleo.
    • En caso de ser empresario o profesional, debe haber sufrido una pérdida sustancial de sus ingresos o una caída sustancial de sus ventas.

Además de lo anterior,

  • El conjunto de los ingresos de la unidad familiar no debe superar en el mes anterior a la solicitud de moratoria con carácter general:
    • El límite de tres veces el IPREM (1.613,52 €).
      • Se incrementará 0,1 veces (53,78 €):
        • Por cada hijo a cargo en la unidad familiar.
        • Por cada persona mayor de 65 años miembro de la unidad familiar.
      • Se incrementará 0,15 veces (80,67 €)por cada hijo en el caso de unidad familiar monoparental.
    • El límite será de cuatro veces el IPREM (2.151,36€) en el caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar esté en alguno de los siguientes casos:
      • Tenga declarada discapacidad superior al 33%.
      • Esté en situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral.
    • El límite será cinco veces el IPREM, (2.689,20€) en caso de que el deudor hipotecario:
      • Sea persona con parálisis cerebral, enfermedad mental o discapacidad intelectual, con grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33%.
      • Sea persona con discapacidad física o sensorial con un grado de discapacidad reconocida igual o superior al 65%.
      • Casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral.
  • Su cuota hipotecaria más los gastos y suministros básicos (agua, electricidad y gas), ha de ser superior o igual al 35% de los ingresos netos que perciba la unidad familiar de pertenencia.

Ej. Si la unidad familiar percibe 1000€ mensuales, que se destine por esos conceptos al menos 350€.

  • Que, a consecuencia de la emergencia sanitaria, su unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas, entendiéndose como tal:
    • Que el esfuerzo que representa la carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya multiplicado por al menos 1,3.
    • Que se haya producido una caída sustancial de las ventas cuando ésta caída sea al menos del 40%.

IPREM mensual 537,84€.

Por Unidad Familiar se entiende el deudor, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluidos los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar y su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita, que residan en la vivienda.

Ésta medida también se dirige a los fiadores, avalistas e hipotecantes no deudores que se encuentren en los supuestos de vulnerabilidad económica reseñados. Pudiendo exigir que, previo a dirigirse a ellos en reclamación de la deuda garantizada, la entidad agote el patrimonio del deudor principal, aun cuando se hubiera renunciado expresamente en la escritura a este beneficio, denominado beneficio de excusión.

*Modificación del Real Decreto Ley 11/2020*

El pasado 1 de abril se publicó el Real Decreto-Ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, que en su artículo 19, amplía la posibilidad de solicitar ésta medida además de para adquisición de vivienda habitual, como ya recogía el RDL 8/2020,además también será una medida dirigida para deuda hipotecaria contraída o préstamo hipotecario contratado para la adquisición de:

  • Inmuebles afectos a la actividad económica que desarrollen empresarios y profesionales que se encuentren en la situación de vulnerabilidad económica ya mencionada en el presente artículo.
  • Viviendas distintas a la habitual en situación de alquiler y para las que el deudor hipotecario, persona física, propietario y arrendador de la vivienda, haya dejado de percibir la renta arrendaticia desde la entrada en vigor del estado de alarma decretado, o deje de percibirla hasta un mes después de la finalización del mismo.

A éstos efectos, tendrán la consideración de empresarios y profesionales las personas físicas que cumplan las siguientes condiciones art. 5 Ley del IVA):

  • Personas o entidades que realicen actividades empresariales o profesionales que impliquen la ordenación por cuenta propia de factores de producción materiales y humanos o de uno de ellos, con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios.
  • Sociedades mercantiles, salvo prueba en contrario.                                                       –
  • Quienes realicen una o varias entregas de bienes o prestaciones de servicios que supongan la explotación de un bien corporal o incorporal con el fin de obtener ingresos continuados.
  • Quienes efectúen la urbanización de terrenos o la promoción, construcción o rehabilitación de edificaciones destinadas a su venta, adjudicación o cesión.
  • Quienes realicen de forma ocasional las entregas de medios de transporte nuevos exentos de IVA (art. 25.1.y 2 Ley del IVA).

¿Cómo se acreditan las condiciones económicas y familiares de los deudores?

  • Desempleo:
    • Certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, donde figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo.
  • Cese de actividad de trabajador por cuenta propia:
    • Certificado expedido por la AEAT o el órgano competente de la CCAA, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.
  • Nº de personas que habitan la vivienda:
    • Libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho.
    • Certificado de empadronamiento colectivo de la vivienda, con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos y a los 6 meses anteriores.
    • Declaración de discapacidad, dependencia o incapacidad permanente para realizar actividad laboral
  • Titularidad de los bienes:
    • Nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar.
    • Escritura de compraventa de la vivienda y de la concesión del préstamos con garantía hipotecaria.
  • Declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse sin recursos económicos suficientes según el RDL.

Procedimiento.

Una vez solicitada la moratoria la entidad acreedora procederá a su implementación en un plazo máximo de 15 días,
La entidad acreedora deberá comunicar su existencia y duración al Banco de España.

*Modificación del Real Decreto Ley 11/2020*

La aplicación de la moratoria no requerirá acuerdo entre las partes, ni novacion contractual, pero si deberá formalizarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad.

Efectos de la concesión de la moratoria.

Una solicitud de la moratoria conllevará lo siguiente:

  • Que la deuda hipotecaria quedará en suspensión durante el plazo estipulado para la misma, lo que conlleva la inaplicación de la cláusula de vencimiento anticipado
  • La entidad acreedora no podrá exigir el pago de la cuota hipotecaria ni de ningún otro concepto que la integra, ni de intereses, ya sea de forma total o parcial.
  • No se podrá aplicar el interés moratorio.

*Modificación del Real Decreto Ley 11/2020*

La solicitud de la moratoria conllevará la suspensión de la deuda hipotecaria durante el plazo de 3 meses. Plazo que puede ser ampliado por Acuerdo del Consejo de Ministros

Consecuencias de la aplicación indebida de la moratoria imputable al deudor.

Si un deudor se beneficia injustamente de éstas medidas por no cumplir con los requisitos, será responsable de los daños y perjuicios que se hubieran producido, así como de los gastos generados por la aplicación de éstas medidas, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden que su conducta pudiera dar lugar.
También incurrirá en responsabilidad el deudor que, voluntaria y deliberadamente, busque situarse o mantenerse en los supuestos de vulnerabilidad económica con la finalidad de obtener la aplicación de éstas medidas. La carga de probar ésta situación la tiene la entidad bancaria.

*Modificación del Real Decreto Ley 11/2020*

El nuevo RDL introduce dos nuevos artículos en relación a la moratoria hipotecaria.
El primero de ellos establece un sistema de supervisión y sanción, mediante el que obliga a las entidades prestamistas supervisadas por el Banco de España a remitirles cada día hábil una serie de información respecto a los expedientes de solicitud de moratoria.
El segundo de los nuevos artículos se focaliza en todo lo referente a la formalización en escritura pública de la moratoria hipotecaria, regulando lo siguiente:

  • Los derechos arancelarios notariales y registrales derivados de la formalización e inscripción de la moratoria hipotecaria, y de la novación hipotecaria cuando prestamista y prestatario la acuerden como consecuencia de la modificación del clausulado del contrato en términos o condiciones contractuales que vayan mas allá de la mera moratoria, serán satisfechos en todo caso por el acreedor, y se bonificarán en su mitad de la siguiente manera:
    • Por el otorgamiento de la escritura se devengará el arancel correspondiente a las escrituras de novación hipotecaria reducidos al 50%, sin que se devengue cantidad alguna a partir del quinto folio matriz y de copia. Debiendo estar el arancel comprendido entre 30-75€.
    • Por la práctica de la inscripción se aplicará el arancel previsto para las novaciones modificativas, con una bonificación del 50%- Debiendo estar comprendido el arancel entre 24-50€.
  • Hasta que se restablezca plenamente la libertad deambulatoria no podrán formalizarse las escrituras públicas, lo que no supondrá la suspensión de la aplicación de la moratoria, que deberá aplicarse en un plazo máximo de 15 días.
  • Formalizada la escritura pública el notario autorizante la remitirá al Registro de la Propiedad a través de cualquiera de lo medios de presentación que permite la Ley hipotecara.

 

Artículo elaborado por Carmen María Gómez Morales.
Abogada de CARDADOR & MARÍN ABOGADOS.