El Real Decreto Ley ( en adelante RDL) 11/2020 de 31 de marzo, publicado con fecha de 1 de abril, ha adoptado un conjunto de medidas relativas a los arrendamientos de vivienda vigentes (no se aplicarán a los arrendamientos de uso distinto al de vivienda) y los posibles procedimientos de desahucio iniciados con anterioridad a la declaración del estado de alarma. Las medidas son las siguientes:

1.Suspensión del procedimiento de desahucio y de los lanzamientos en supuestos de vulnerabilidad sin alternativa habitacional.

El artículo 1 del RDL prevé la suspensión extraordinaria de los lanzamientos en los que el arrendatario se encuentre en una situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida como consecuencia de los efectos de la expansión del COVID-19, que le imposibilite encontrar una alternativa habitacional para sí y para las personas con las que conviva.
Si el lanzamiento aún no estuviera señalado, se suspenderá el plazo de 10 días previsto en el art. 440.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil o en su caso el plazo para la celebración de la vista, hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales competentes estimen oportunas, por un periodo máximo de seis meses desde la entrada en vigor del RDL.

En caso de que el acuerdo de dicha suspensión extraordinaria afecte a arrendadores que acrediten ante el Juzgado encontrarse igualmente en situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida como consecuencia de los efectos de la expansión del COVID-19, el Letrado de la Administración de Justicia deberá comunicarlo a los servicios sociales competentes para su consideración en el establecimiento del plazo de suspensión extraordinaria y en la definición de las medidas de protección social a adoptar.

Si el Letrado de la Administración de Justicia entendiera que concurre la situación de vulnerabilidad económica alegada, decretará la suspensión con carácter retroactivo a la fecha en que aquella se produjo por el tiempo estrictamente necesario, atendido el informe de los servicios sociales.

Transcurrido el plazo fijado, se reanudará el cómputo de los días a que se refiere el artículo 440.3 o señalará fecha para la vista.

¿Cuáles son los requisitos para que se adopte esta medida?

De conformidad con el apartado 2º del artículo 1 del RDL, para que opere la suspensión, la persona arrendataria deberá acreditar que se encuentra en alguna de las situaciones de vulnerabilidad económica a que se refiere el artículo 5 del RDL, acompañando su escrito de los documentos a que se refiere el artículo 6*.

*Nota: Se desarrollará en el epígrafe referido a los requisitos y documentación exigidos para acreditar la situación de vulnerabilidad económica-epígrafe 3.c).

 

2. Prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual que lleguen a término durante el período comprendido desde la publicación del RDL hasta los dos meses posteriores a la finalización del estado de alarma.

El RDL, en su artículo 2, prevé una prórroga extraordinaria por un período máximo de 6 meses de aquellos contratos de arrendamiento de vivienda que lleguen a término, bien porque finalice el período de prórroga obligatoria prevista en el art. 9.1 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos ( 5 años) o de prórroga tácita (prevista en el art. 10 de la citada ley ( 3 años, salvo voluntad contraria del arrendatario) previa solicitud del arrendatario, exigiendo la aceptación del arrendador.

Durante el período de prórroga extraordinaria se seguirán aplicando los términos y condiciones pactados en el contrato de arrendamiento, salvo que se fijen otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes.

 

3. Moratoria de la deuda con origen en los contratos de arrendamiento de vivienda habitual.

El RDL contempla en sus artículos 3 a 9, ambos inclusive, un conjunto de medidas encaminadas a procurar la moratoria de la deuda arrendaticia para las personas arrendatarias de vivienda habitual en situación de vulnerabilidad económica a causa del COVID-19.

A) Aplicación automática de la moratoria de la deuda arrendaticia cuando el arrendador sea un “gran tenedor” o “empresa/entidad pública”.

Contemplada en el artículo 4 del RDL, esta medida es aplicable cuando el arrendatario se encuentre en una situación de vulnerabilidad económica y el arrendador sea una empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor, entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2.

El arrendatario podrá solicitar en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del RDL, si las partes no hubieran llegado a un acuerdo, el aplazamiento o condonación del pago de la renta. En este caso, el arrendador comunicará expresamente al arrendatario, en el plazo máximo de 7 días laborables, su decisión, escogida entre las siguientes alternativas:

a) Una reducción del 50% de la renta arrendaticia durante el tiempo que dure el estado de alarma decretado por el Gobierno y las mensualidades siguientes si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa del COVID-19, con un máximo en todo caso de cuatro meses.

b) Una moratoria en el pago de la renta arrendaticia que se aplicará de manera automática y que afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma decretado por el Gobierno y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa del COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses. Dicha renta se aplazará, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas durante al menos tres años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, y siempre dentro del plazo a lo largo del cual continúe la vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas. La persona arrendataria no tendrá ningún tipo de penalización y las cantidades aplazadas serán devueltas a la persona arrendadora sin intereses.

Dichas medidas resultarán también de aplicación a todos los arrendamientos correspondientes al Fondo Social de Vivienda derivado del Real Decreto-ley 27/2012 de 15 de noviembre, de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios.

Si el arrendatario accediera al programa de ayudas transitorias de financiación reguladas por el artículo 9, se levantará la moratoria en el pago de la renta arrendaticia en la primera mensualidad de renta en la que dicha financiación esté a disposición de la persona obligada a su pago.

B) Aplicación de la moratoria cuando el arrendador sea persona física y/o no se encuentre en los supuestos contemplados en el epígrafe anterior.

Regulada esta medida en el artículo 8 del RDL, se concede al arrendatario que pueda solicitar en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del RDL, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, siempre que dicho aplazamiento o la condonación total o parcial de la misma no se hubiera acordado previamente entre ambas partes con carácter voluntario.

Una vez recibida la solicitud, el arrendador comunicará al arrendatario, en el plazo máximo de 7 días laborables, las condiciones de aplazamiento o de fraccionamiento aplazado de la deuda que acepta o, en su defecto, las posibles alternativas que plantea en relación con las mismas.

Si la persona física arrendadora no aceptare ningún acuerdo sobre el aplazamiento y, en cualquier caso, cuando el arrendatario se encuentre en la situación de vulnerabilidad sobrevenida referida en el artículo 5, este podrá tener acceso al programa de ayudas transitorias de financiación reguladas en el artículo 9.

C)¿Qué se entiende por situación de vulnerabilidad económica?

El artículo 5 del RDL exige para que se entienda que existe vulnerabilidad económica la concurrencia conjunta, a los efectos de obtener moratorias o ayudas, de los siguientes requisitos :

a) Que la persona que esté obligada a pagar la renta de alquiler pase a estar en situación de desempleo, Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE), o haya reducido su jornada por motivo de cuidados, en caso de ser empresario, u otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos, no alcanzando por ello el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria:

i. Con carácter general, el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (en adelante IPREM*).

*Valor oficial IPREM 2020 (IPREM Mensual: 537,84 €, IPREM Anual – 12 pagas: 6.454,03 €, IPREM Anual – 14 pagas: 7.519,59 €.

ii. Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada hijo a cargo en la unidad familiar. El incremento aplicable por hijo a cargo será de 0,15 veces el IPREM por cada hijo en el caso de unidad familiar monoparental.

iii. Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada persona mayor de 65 años miembro de la unidad familiar.

iv. En caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será de cuatro veces el IPREM, sin perjuicio de los incrementos acumulados por hijo a cargo.

v. En el caso de que la persona obligada a pagar la renta arrendaticia sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental, o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 por ciento, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocida igual o superior al 65 por ciento, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será de cinco veces el IPREM.

b) Que la renta arrendaticia, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. A estos efectos, se entenderá por «gastos y suministros básicos» el importe del coste de los suministros de electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua corriente, de los servicios de telecomunicación fija y móvil, y las posibles contribuciones a la comunidad de propietarios, todos ellos de la vivienda habitual que corresponda satisfacer al arrendatario.

Se entenderá por unidad familiar la compuesta por la persona que adeuda la renta arrendaticia, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar y su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita, que residan en la vivienda.

No se entenderá que concurren los supuestos de vulnerabilidad económica a consecuencia de la emergencia sanitaria ocasionada por el COVID-19 a los efectos de obtener moratorias o ayudas en relación con la renta arrendaticia de la vivienda habitual cuando la persona arrendataria o cualquiera de las personas que componen la unidad familiar que habita aquella sea propietaria o usufructuaria de alguna vivienda en España. Se considerará que no concurren estas circunstancias cuando el derecho recaiga únicamente sobre una parte alícuota de la misma y se haya obtenido por herencia o mediante transmisión mortis causa sin testamento.
Se exceptuará de este requisito también a quienes, siendo titulares de una vivienda, acrediten la no disponibilidad de la misma por causa de separación o divorcio, por cualquier otra causa ajena a su voluntad o cuando la vivienda resulte inaccesible por razón de discapacidad de su titular o de alguna de las personas que conforman la unidad de convivencia.

D) Acreditación de la concurrencia de los requisitos exigidos para que se considere la existencia de vulnerabilidad económica.

El artículo 6 del RDL, prevé que la concurrencia de las circunstancias a que se refiere el artículo 5 del RDL se acreditará por la persona arrendataria ante la persona arrendadora mediante la presentación de los siguientes documentos:

a) En caso de situación legal de desempleo, mediante certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo.

b) En caso de cese de actividad de los trabajadores por cuenta propia, mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.

c) Número de personas que habitan en la vivienda habitual:

i. Libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho.
ii. Certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda, con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos y a los seis meses anteriores.
iii. Declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente para realizar una actividad laboral.
d) Titularidad de los bienes: nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar.
e) Declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse sin recursos económicos suficientes según este real decreto-ley.

Si el solicitante de la moratoria no pudiese aportar alguno de los documentos requeridos en las letra a) a d) del apartado anterior, podrá sustituirlo mediante una declaración responsable que incluya la justificación expresa de los motivos, relacionados con las consecuencias de la crisis del COVID-19, que le impiden tal aportación. Tras la finalización del estado de alarma y sus prórrogas dispondrá del plazo de un mes para la aportación de los documentos que no hubiese facilitado.

E) Consecuencias de la aplicación indebida por el arrendatario de la moratoria excepcional de la deuda arrendaticia y de las ayudas públicas para vivienda habitual en situación de vulnerabilidad económica a causa del COVID-19.

El artículo 7 del RDL, prevé que aquellas personas que se hayan beneficiado de una moratoria de la deuda arrendaticia de su vivienda habitual y/o de ayudas públicas para atender al pago de la misma sin reunir los requisitos previstos en el artículo 5, serán responsables de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta de los mismos pudiera dar lugar.

El importe de los daños, perjuicios y gastos no podrá ser inferior al beneficio indebidamente obtenido por la persona arrendataria por la aplicación de la norma, la cual incurrirá en responsabilidad, también, en los casos en los que, voluntaria y deliberadamente, busque situarse o mantenerse en los supuestos de vulnerabilidad económica con la finalidad de obtener la aplicación de las medidas reguladas por este real decreto-ley.

F) Aprobación de una línea de avales para la cobertura por cuenta del Estado de la financiación a arrendatarios en situación de vulnerabilidad social y económica como consecuencia de la expansión del COVID-19.

El artículo 9 del RDL autoriza al Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana para que, mediante acuerdo con el Instituto de Crédito Oficial, por un plazo de hasta catorce años, se desarrolle una línea de avales con total cobertura del Estado, para que las entidades bancarias puedan ofrecer ayudas transitorias de financiación a las personas que se encuentren en la referida situación de vulnerabilidad, con un plazo de devolución de hasta seis años, prorrogable excepcionalmente por otros cuatro y sin que, en ningún caso, devengue ningún tipo de gastos e intereses para el solicitante

Dichas ayudas solo podrán dedicarse al pago de la renta del arrendamiento de vivienda y podrán cubrir un importe máximo de seis mensualidades de renta.

Los requisitos para acceder a la ayuda consisten que tener la condición de arrendatario que se encuentre en situación de vulnerabilidad sobrevenida como consecuencia de la expansión del COVID-19.

 

4. Programa de ayudas para contribuir a minimizar el impacto económico y social del COVID-19 en los alquileres de vivienda habitual.

El artículo 10 del RDL contempla la creación de un programa de ayudas con las siguientes características:

A) Objeto.

Este programa tendrá por objeto la concesión de ayudas al alquiler, mediante adjudicación directa, a las personas arrendatarias de vivienda habitual que, como consecuencia del impacto económico y social del COVID-19, tengan problemas transitorios para atender al pago parcial o total del alquiler y encajen en los supuestos de vulnerabilidad económica y social sobrevenida que se definan y que incluirán en todo caso, y como mínimo, las situaciones definidas en el artículo 5 del RDL.

B) Requisitos.

Podrán beneficiarse de las ayudas de este programa las personas físicas que, en su condición de arrendatarios de vivienda habitual encajen en los supuestos de vulnerabilidad económica y social sobrevenida referidas en el apartado anterior, presentando problemas transitorios para atender al pago parcial o total del alquiler.

C) Cuantía.

La cuantía de esta ayuda será de hasta 900 euros al mes y de hasta el 100% de la renta arrendaticia o, en su caso, de hasta el 100% del principal e intereses del préstamo que se haya suscrito con el que se haya satisfecho el pago de la renta de la vivienda habitual.

El artículo 15 del RDL, acuerda la no sujeción de este programa de ayudas a la cofinanciación autonómica establecida en el artículo 6 del Real Decreto 106/2018, de 9 de marzo, por el que se regula el Plan Estatal de Vivienda 2018-2021. Los apartados 2 y 3 del artículo 6 del citado Real Decreto 106/2018, de 9 de marzo, no serán de aplicación a los fondos estatales que las Comunidades Autónomas y las Ciudades de Ceuta y de Melilla comprometan en el programa de ayudas para contribuir a minimizar el impacto económico y social del COVID-19 en los alquileres de vivienda habitual.

 

5. Sustitución del programa de ayuda a las personas en situación de desahucio o lanzamiento de su vivienda habitual por el nuevo programa de ayuda a las víctimas de violencia de género, personas objeto de desahucio de su vivienda habitual, personas sin hogar y otras personas especialmente vulnerables.

El artículo 11 del RDL prevé que dicha sustitución se efectuará mediante Orden Ministerial del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana.

El nuevo programa tendrá por objeto facilitar una solución habitacional inmediata a las personas víctimas de violencia de género, a las personas objeto de desahucio de su vivienda habitual, a las personas sin hogar y a otras personas especialmente vulnerables.

Podrán ser beneficiarias de las ayudas de este programa las personas referidas en el apartado anterior y las administraciones públicas, empresas públicas y entidades sin ánimo de lucro, de economía colaborativa o similares, siempre sin ánimo de lucro, cuyo objeto sea dotar de una solución habitacional a aquellas personas y por cuenta de las mismas.

 

6.Modificación del programa de fomento del parque de vivienda en alquiler.

El artículo 12 del RDL, establece que mediante Orden del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana se modificará el programa de fomento del parque de vivienda en alquiler.

El programa existente se mantiene en su integridad pero incorporando un nuevo supuesto que posibilite destinar las ayudas a la compra de viviendas con objeto de incrementar el parque público de viviendas.

Podrán obtener las referidas ayudas las viviendas que, de forma individualizada o en bloque, sean adquiridas por las Administraciones Públicas, los organismos públicos y demás entidades de derecho público, así como las empresas públicas y las entidades del tercer sector sin ánimo de lucro, con objeto de incrementar el parque público de viviendas destinadas al alquiler o cesión en uso social.

 

7. Autorizaciones efectuadas al Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana respecto a la disposición y transferencia de fondos a la CC.AA.

Se contemplan las siguientes autorizaciones de disposición y transferencias a las Comunidades Autónomas:

a) El artículo 13 del RDL autoriza al Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana a transferir a las Comunidades Autónomas y a las Ciudades de Ceuta y de Melilla el 100% de los fondos comprometidos para el año 2020 en los convenios para la ejecución del Plan Estatal de Vivienda 2018-2021, en concreto 346.637.200 euros consignados en la partida presupuestaria 17.09.261N.753, sin esperar a la adquisición del compromiso financiero por parte de aquellas ni a cualquier otro requisito exigido en los convenios.

b) El mismo artículo autoriza al citado Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana a transferir a las Comunidades Autónomas y a las Ciudades de Ceuta y de Melilla el 100% de los fondos comprometidos para el año 2021 en los convenios para la ejecución del Plan Estatal de Vivienda 2018-2021, en concreto 354.255.600 euros, en el primer trimestre de 2021, sin esperar a la adquisición del compromiso financiero por parte de aquellas ni a cualquier otro requisito exigido en los convenios.

c) El artículo 14 del RDL autoriza a las Comunidades Autónomas y a las Ciudades de Ceuta y de Melilla a disponer de los fondos comprometidos por el Ministerio de Fomento (actualmente Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana) en los convenios para la ejecución del Plan Estatal de Vivienda 2018-2021 y que no hubieran sido comprometidos, a su vez, por las mismas, para la concesión de ayudas al alquiler, mediante adjudicación directa, en aplicación del nuevo programa de ayudas para contribuir a minimizar el impacto económico y social del COVID-19 en los alquileres de vivienda habitual.

Si es Vd. arrendador, su inquilino le ha solicitado un aplazamiento en el pago de la renta y quiere información al respecto, no dude en contactar con el despacho.

De igual modo, si es inquilino y quiere conocer el derecho que le asiste a solicitar un aplazamiento/condonación de la renta así como si cumple los requisitos para ello, contacte con nosotros para que podamos despejarle dichas cuestiones y las ayudas/ préstamos que podría solicitar.

Artículo elaborado por Cristina Gámez Gumersindo. Abogada de CARDADOR&MARÍN ABOGADOS